BIENES RAICES: Levantamiento topográfico

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Esta es la parte 37 de un total de 47 partes en la serie Bienes raíces / Tony Ruano

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El levantamiento topográfico de la propiedad es quizás uno de los elementos más importantes en una transacción de bienes raíces. Una compra-venta sólo puede ser un buen negocio, tanto para el comprador como para el vendedor, si todas las partes están conscientes de qué se está comprando y qué se está vendiendo.

Pocos son los dueños que realmente conocen la dimensión exacta de sus terrenos, ni si las cercas que rodean la propiedad están donde deben estar o no. En casos extremos se han realizado construcciones en terrenos ajenos, previo acuerdo entre propietarios, sin la obtención de los permisos requeridos por la ley.

No sólo buscando financiamiento se debe hacer el estudio topográfico de la propiedad, por un agrimensor o por una compañía acreditada, dedicada a esos menesteres. Siempre que se realice una transacción de propiedades inmobiliarias, es conveniente tener el exacto conocimiento de los límites en que la misma está enclavada, sobre todo para aquel que compra.

Para ilustrar aún mejor esta temática, les ofrezco el siguiente ejemplo:

Fuerte fue la impresión que recibí, cuando un agrimensor amigo me informó que parte de la propiedad, que considerábamos cerrar al día siguiente, estaba fabricada en terrenos pertenecientes a una dedicación, que el Ayuntamiento de la Ciudad había hecho a la Compañía de Electricidad local, hacía años. La Institución Financiera condicionó el préstamo a la solución del problema. El comprador aceptó esperar y el vendedor y yo nos dimos a la tarea de tratar de resolver el asunto.

La propiedad había sido comprada, veinte años atrás, a los dueños originales, los cuales financiaron la transacción y por lo tanto obviaron hacer el levantamiento topográfico con el pretexto de ahorrarle unos dólares al comprador. Eso sí, fueron cuidadosos en ocultar que la adición fabricada, al fondo de la propiedad, había sido erigida sin los correspondientes permisos y sin la supervisión de los respectivos inspectores de zonificación.

La solución inmediata era contactar a los dueños originales; pero éstos habían vendido la hipoteca y desaparecido. En los registros públicos no existían rastros de que se hubiese adicionado una edificación a la propiedad existente. Así, la solución única era demoler la estructura erigida sin permisos, y en un terreno cedido a la Compañía de Electricidad local, por el Ayuntamiento de la Ciudad.

Como era de suponer, no existía seguro de título; y para evitar reclamaciones, por parte del nuevo comprador, que le acusaba de negligencia y falsa información en la venta, el vendedor tuvo que corregir los problemas que la propiedad confrontaba; así como reducir el precio de venta, de acuerdo con los pies cuadrado de fabricación que se habían perdido en la reconstrucción y puesta en código de la propiedad.

MORALEJA: Cuando compre, procure estar bien informado.

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J.A. Tony Ruano

Economista. Especializado en mercadeo y finanzas de propiedades inmobiliarias. Desde 1995 su columna “Bienes raíces”, ha sido publicada semanalmente, por los principales periódicos en idioma español en Norteamérica. Tony es autor del libro “Bienes raíces. Manual práctico de compra, venta y administración”

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