Bienes Raíces: Elementos básicos en hipotecas

Esta es la parte 20 de un total de 47 partes en la serie Bienes raíces / Tony Ruano

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La mayoría de las personas que pretender comprar una vivienda, no tienen siquiera ni la más ligera idea de lo que puede pagar por la propiedad que buscan y menos aún si reúnen  los requisitos necesarios para obtener una hipoteca. Veamos, pues, los elementos básicos que contempla una institución financiera al momento de evaluar las posibilidades para otorgar un préstamo.

La guía del prestamista al tiempo de evaluar un financiamiento, para un programa regular, es diáfana y poco flexible. Lo que principalmente enfoca es la capacidad de pagar que tengan los solicitantes. Para ello las instituciones financieras se basan en promedios relacionados con la entrada en bruto, el futuro pago de la hipoteca y la totalidad de las obligaciones financieras que los solicitantes tengan.

La correlación establecida entre la entrada en bruto del solicitante y el pago mensual de la hipoteca, corresponde al veintiocho por ciento (28%), del total devengado. Lo que ha sido estipulado para el pago mensual de obligaciones del solicitante, incluyendo la nueva hipoteca, en referencia a su entrada bruta, está fijado en treinta y seis por ciento (36%) del total.

Veamos el ejemplo hipotético de una pareja solicitante que gana en conjunto $42.000 anuales y solicita un préstamo de $100.000 a un interés fijo de un 8% anual y pagadero a 30 años.

Basando nuestros cálculos en pagos mensuales, podemos decir que los solicitantes tendrán una entrada  mensual bruto de $3,500  El pago del principal e intereses del préstamo será de $733.76. Demos al seguro de la propiedad un estimado de $100.00 y asumamos que el impuesto a la propiedad corresponde a la suma de $100.00. El pago mensual de la hipoteca será entonces de $933.76. Consideremos, además, otras obligaciones de pago mensual en $300.00. Las obligaciones de pago mensuales de los solicitantes sumarán en total $1233.76.

Dividiendo el pago mensual de la hipoteca entre la entrada mensual bruto de los solicitantes ($933.76 / $3,500.00) tendremos un resultado de un 26%. Dividamos ahora el total de las obligaciones financieras mensuales de los solicitantes, incluida la nueva hipoteca, entre la entrada en bruto de los mismos ($1,233.76 / $3,500.00) y obtendremos un resultado de un 35%. En ambos casos los solicitantes efectivamente cualifican para obtener el préstamo.

Consideraciones adicionales: cuando haga el cómputo de las obligaciones mensuales, no considere préstamos que tengan su madurez en diez meses o menos. Pagos de servicios de agua, seguros de auto, teléfono y energía eléctrica tampoco deben ser considerados.

Al calcular el pago mensual mínimo en tarjetas de crédito, multiplique el remanente adeudado por tres por ciento. Así lo logrará.

Considere el pago de bonos y pagos por tiempo extra de trabajo o trabajos adicionales al momento de calcular su ingreso bruto. Desde luego, toda entrada adicional tendrá que ser propiamente documentada.

Una última observación: ¡jamás se descorazone! Existen decenas de programas que hacen posible cualificar para un préstamo hipotecario. Consulte a un profesional de las finanzas;  ellos saben como ayudar.

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J.A. Tony Ruano

Economista. Especializado en mercadeo y finanzas de propiedades inmobiliarias. Desde 1995 su columna “Bienes raíces”, ha sido publicada semanalmente, por los principales periódicos en idioma español en Norteamérica. Tony es autor del libro “Bienes raíces. Manual práctico de compra, venta y administración”

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